价格在跌，成交在涨，深圳楼市的方向已经改了，是从盲目冲动转向有选择的买。
先看最热的地方和最关键的数据：2025年12月，全市二手房均价大约65436元每平，环比跌了4.11%；南山均价108402元每平，环比跌了6.99%；福田均价91217元每平，环比跌了3.67%。
同一时间，豪宅项目两小时卖出超一百亿，南山科技园片区挂牌价还涨了9.1%。
这三条放在一起，不是矛盾，是信号。
价格在调整，成交在释放，买的人更偏向好地段、好产品，卖的人更愿意给出更直接的价格，让交易成。
为什么同月价格下行、成交放量、核心板块挂牌价上行会同时出现？
原因在供需的细分。
全市层面，二手挂牌多、买家议价强，最后成交价往下；核心板块，职位多、收入稳、替代少，业主对未来有信心，挂牌价上行，用更高的心理价去测试市场；高净值群体，钱在手里，目标清晰，遇到认同的项目，集中下手，短时间形成大额成交。
这不是简单的反弹，是结构性的分化。
把时间往前推，2025年上半年是一个小回暖。
那时，市场预期偏乐观，银行放款速度提高，买家看到了价格松动，愿意进场。
二手房在一些片区短暂上涨，很多改善家庭换房计划启动。
到了下半年，供给端压力来了。
挂牌量在一些区明显增多，比如福田从年初大约8611套涨到接近14000套。
二手房多了，买家不急，能慢慢挑，卖家就要让价。
全市二手房价跌幅缩窄到不足一成，说明卖家和买家都在寻找平衡，不是恐慌卖，也不是盲目买。
南山均价从年初大约九万三每平，到了年末在八万六到十万八之间波动，不同来源有差，但下降超过5%。
福田从大约七万五降到七万一到九万一之间，整体更稳。
这些数字背后，是核心区抗压更强，外围区调整更长。
年末的交易回暖并非偶然。
一方面，政策对交易端的支持开始落地，审批更快、首付比例优化、税费安排更顺畅，链条上的卡点减少。
另一方面，开发商和中介加大促销力度，组合了价格直降、送车位、补贴置换等方式，刺激临近年关的成交。
结果是，二手月成交多月在五千套以上，12月超过六千套；一二手合计全年成交超过十一万套，创下近五年新高。
这说明，降低价格是有效的，给到实惠，买家就会用脚投票。
再看更细的动作：南山科技园挂牌价上涨9.1%。
挂牌价不是成交价，它更多反映业主的预期。
科技园周边企业集中，岗位稳定，客户群收入可预期，很多业主不急卖，把挂牌价向上调整，试探市场的接盘能力。
与此同时，成交均价仍下行，代表买家依旧有议价空间，真实交易更保守。
这种“挂牌上、成交稳”的组合，表明核心板块的交易正在从观望走向实质谈价，价格博弈更加细致。
豪宅两小时卖出超一百亿，是另一个结构信号。
高净值群体看重的是稀缺位置、产品质量、物业服务与长期持有的安全感。
当市场普遍降价，他们会把目光集中到头部项目上，用更快的决策去锁定货值，这种行为对全市均价影响有限，但对市场信心影响很大。
开发商也抓住这个窗口，集中放量、优化配售，让数据漂亮起来，从而带动整体情绪。
进入2026年初，分化更明显。
南山、福田这类核心区，价格企稳或小幅上涨的预期增强，外围区继续消化库存、慢慢调整。
南山推出“换房易”以旧换新，新房最低做到八五折，这是降低换房成本的直接举措。
过去改善家庭的难点是“卖旧买新”的时间差，怕链条断、怕两头资金压力。
以旧换新把两笔交易绑定，打包安排，让旧房更容易卖，新房更容易买。
折扣给得足，链条更稳，改善需求就更敢出手。
这类动作有三个效果：缩短交易周期，让更多房源周转；让中高端产品更快找到买家；为核心区价格提供支撑。
全国层面的动作也在继续，减少库存、优化供给结构、保障房稳步推进、城中村改造逐步落地，这些都会影响深圳。
减少库存的意义很简单，市场上的房子少了，买家就不能拖太久，成交节奏会加快，价格压力会缓解。
保障房和改造工程，会分流一部分刚需，同时带来新的居住选择，商住结构更清晰。
对开发商来说，回款更快，项目更敢推，价格更容易给出明确折扣；对买家来说，选择更多，但需要更仔细地区分位置和产品。
总结到一点：2026年，相比2025年会温和改善，但不会大幅拉升。
更可能是交易常态化，价格小幅波动，核心与外围差距拉大。
全市均价有希望止跌，小幅抬头，但力道不强。
原因是三个方面：第一，交易规则更顺畅，换房链条更稳，改善群体成为主力；第二，库存开始下降，议价空间收窄，买家不能再无限拖；第三，政策还在持续发力，但更强调平衡，而不是快速拉升。
在这个框架下，怎样看待具体数据和动作？
从全市均价65436元每平的环比下行看，卖家在年底选择“先成交再说”，给出更直接的价格，就是为了缩短时间；南山和福田的环比跌幅控制在3%到7%之间，反映核心区谈价空间有限，买家愿意为区位、学位、交通和产业配套付钱；月成交超过五千套，说明下行价格带来了真实成交，不是只有看房没有签约；南山科技园挂牌价上涨，是业主对未来工作的稳定和收入提升的判断；豪宅两小时超百亿，是高端资金集中表达认可，推动头部项目快速周转；以旧换新八五折，是把改善交易的成本直接降低，帮助形成更多链条成交。
买房和卖房的选择上，我的建议很具体：如果你是自住，重点看工作半小时通勤圈，核算每月还款占收入的比例，不要超过你能承受的范围；看房时盯紧成交价，而不是挂牌价，关注折扣深度和成交周期；在核心区，接受价格更硬，但看重长线回报和生活质量；在外围区，不要因为单次降价就冲动，观察同小区的真实成交和在市时间，等到库存下降再出手更稳。
如果你是改善，研究“以旧换新”的规则，计算时间和成本，能用就用，它是降低风险的工具。
投资方面，谨慎对待高空置和远离产业的片区，避免被表面折扣诱惑，优先看租售比和持有成本。
把这轮和过去的几轮对比，差别很清楚。
过去的迅速拉升是资金推动、预期过热、项目稀缺一起发力；现在的温和修复是政策稳住交易、卖方主动降价、买方挑选细分区域共同作用。
过去靠故事，现在靠实惠和交付。
过去全城一起涨，现在是好地段先稳，弱地段慢消化。
我的底线判断是：2026年深圳更像是打基础的一年，交易会更顺，价格更稳，分化更大，机会在结构里不在平均数。
你是要跟着平均数的幻觉走，还是要盯住核心地段的真实信号？
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